土耳其购房入籍估值规则重大调整：三大变化一文读懂

一、GYO购房通道不再豁免评估报告

此前，通过不动产投资信托基金（GYO）购买房产申请入籍的投资者，可免于提交普通购房所需的强制评估报告，这一通道被业内视为“省事路径”。新规实施后，该豁免正式取消。

根据最新要求，通过GYO购房入籍需满足以下条件之一：一是提交一份全新的独立估值报告；二是采用该GYO通过KAP（土耳其公共披露平台）公开发布的自身估值。如果KAP公布的估值与土地登记处的预期价格不符，交易将被暂停，卷宗将上报至安卡拉总局进行人工审查。需要特别注意的是，这一规则对Emlak Konut GYO等带有政府背景的开发商同样适用，不存在例外。审查不等于拒绝，但会造成处理周期延长，对于时间节点敏感的申请人需提前做好预案。

二、政府房产项目原则上免评估，但官方保留补评权限

对于通过政府机构及其关联实体进行的房产交易，新规保留了评估豁免的灵活性。根据TKGM相关规定，公共机构和组织及其下属经济企业、关联机构作为交易方的入籍相关交易，无需通过TTB（金额确认文件）进行核实。

这意味着政府房产项目原则上仍可免于强制评估报告。但需要注意的是，这一豁免并非绝对——官方有权根据具体案件情况酌情要求补充评估。对于投资金额存在疑问或文件不够清晰的交易，土地登记部门仍可要求提供额外估值报告。因此，即便是政府项目，也建议投资者保留完整的交易凭证和付款记录，以备核查。

三、GEDAŞ独家评估资格取消，任何SPK持牌机构均可出具报告

此次调整中影响最直接的一项变化，是终止了GEDAŞ（Gayrimenkul Değerleme A.Ş.）在入籍用途房地产估值报告上的独家资格。此前自2024年3月起，GEDAŞ作为TOKİ旗下的估值公司，被指定为入籍估值报告的唯一出具机构。该制度设立的初衷是应对2025年公民身份欺诈调查中暴露的估值虚高问题——该调查查获约1198份虚假申请，涉及金额约1.812亿美元。

新规实施后，任何同时满足以下三项条件的估值公司均可出具入籍估值报告：持有土耳其资本市场委员会（SPK）正式授权牌照；在土耳其估价专家协会（TDUB）保持有效会员资格；已在房地产估价信息系统（TADEBİS）完成登记。申请人可通过Web Tapu系统自行选择符合条件的估值公司，系统也支持自动分配。这一变化打破了此前的单一机构瓶颈，为申请人提供了更多选择空间。

此外，估值报告的有效期已从此前的3个月延长至12个月，为申请人在估值报告出具与产权交易之间提供了更充裕的时间窗口。

综合来看，此次政策调整的实质方向是“门槛不变、审查趋严”。GYO通道的评估豁免取消、GEDAŞ独家资格的终止，都指向同一个目标：在保持40万美元投资门槛的同时，确保每一笔入籍交易的估值经得起核查。

对于正在办理或计划办理的申请人，建议关注以下几点：其一，确认所使用的估值公司是否同时具备SPK牌照、TDUB会员资格和TADEBİS登记，不能仅凭公司自称“SPK持牌”就作出判断；其二，GYO购房者需提前准备独立评估报告或核实KAP估值数据，避免因估值不符导致交易延迟；其三，关注估值报告的有效期，在报告出具后如发生可能影响房产价值的产权登记变更，即使未满12个月也可能需要重新评估。